周二市场说 丨“套内面积计价”如何影响市场？有利有弊！

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最近，住房和城乡建设部发布了《住宅工程标准(征求意见稿)》，提出“住宅应当以建筑面积交易”，引起了市场的广泛热烈讨论。让我谈谈我对新政的看法:

包的内部区域是“交易”而不是“定价”，现有的定价模型保持不变

需要说明的是，征求意见稿是由住房和城乡建设部牵头的项目建设标准。实际起草单位是中国建筑研究院、中国建筑设计研究院等。它并不等同于市场监管体系。另外，“交易”和“估价”是两个概念，房屋买卖合同涉及建筑面积、室内面积和共有面积。预计现有的估值模型将基本保持不变，市场不需要对其进行过多解释。也就是说，商品房的定价模式仍将参照2001年实施的《商品房销售管理办法》，商品房销售可以按套(单元)定价，也可以按套内建筑面积或套内建筑面积定价。

目前，大多数发达国家和地区大多采用内部区域定价，如美国、日本、香港、中国等。另一方面，我国大部分省市实行建筑面积计价，只有以重庆为代表的部分城市实行内部面积计价。如果调整我国商品房的定价模式，对市场来说既有利又有弊。具体来说:

优势在于公开透明，有利于标准化程度较高的品牌住宅企业

内部面积定价的好处是不言而喻的，房屋的买卖环节更加公开透明，这样买家就可以看到他们看到的东西，从而减少后来销售人员变相夸大宣传而引起的纠纷。此外，收费权等同于受益权主体，可以减少因分摊面积计算导致的精装修、供暖等不合理收费。对于标准化程度较高的品牌房地产企业来说，发展的底线是公开透明。随着行业透明度的不断提高，优质物业的性价比优势凸显，更有利于项目交易的去转换，甚至提高平均售价。

缺点在于短期市场数据的混乱，一些项目将被缩减和简化

俗话说，“羊毛在羊身上”，总房价基本不变，按套内面积计算的平均售价在短期内肯定会大幅上涨。一旦历史数据难以追溯，就不可避免地会导致市场数据的混乱，也难以从数据层面判断市场的变化，管理层也会失去“房价”这一重要的政策监管工具。

生活舒适和开发建设成本注定难以兼顾。为了积极满足市场对较低售价和较高性价比的关注，开发商不得不降低项目的整体开发质量，一些项目将降低住宅景观、入口大堂、电梯井等共用区域的建设标准。特别是那些只需要进行低价营销的项目，为了以较低的价格吸引客户，或者为了进一步降低项目的固定开发成本，降低标准和简化共享区域的分配就成为常态。

综上所述，商品房是按内部面积“交易”而不是“定价”的，现有的定价模式将基本保持不变。退一步说，即使采用内部区域定价模式，其在市场上的优势和劣势仍需权衡。短期而言，房价飙升只是一个症状，房价的真实变化取决于人口、市场供求、购买力等一系列因素。

(资料来源:丁祖昱评估市场)

来源：人民视窗网