绿地121亿元＂捡漏＂董家渡 首笔款兑付中民投违约债券

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经过几次产权变更，上海董家渡“土地王”项目终于迎来了新的业主。

2月14日晚，绿地控股(600606.sh)宣布，全资子公司绿地房地产集团有限公司收购中国民生投资有限公司及其子公司上海杜佳房地产有限公司(以下统称转让方)持有的钟敏外滩房地产开发有限公司(以下简称目标公司)50%的股权，以及转让方对目标公司的全部债权，总交易价格为121亿元人民币。

据了解，钟敏投资原来持有50%股份的地块为董家渡13号和15号地块。截至本次交易结束，绿地占50%的股份，安信信托占45%，上海外滩投资占5%。

绿地向“镁雕地产”记者透露，该项目将完全由绿地运营。此次交易得到了上海市有关部门的协助，2月13日购买的该项目首笔资金(约52亿元人民币)已存入中国投资公司账户。

该基金可能只是为了解决中国民生投资有限公司债券违约的迫切问题

此前，据多家证券媒体报道，中国民生投资债券在10天内暴跌56%，引发30亿元人民币的技术性违约。

或者，结果是，格陵兰岛的收购被许多业内人士解释为“一个失误”。从交易结果可以看出，121亿元的绿地价格还不到2014年中国人购买土地时近250亿元价格的一半。

“在这个时候赢得董家渡地块对绿地来说确实是一笔好买卖。”安居克首席分析师张博指出。然而，他认为，该项目历史悠久，难以操作，因此，收购方应注意平衡风险和利润。

绿地121亿元“失踪”董家渡

作为中国人投资的“镇师之宝”，董家渡街区非同寻常。

2002年，上海世博会申请成功。在世博园对面的董家渡，作为上海开放后的诞生地之一，也开始了一场大规模的旧改革运动。

同年1月10日，上海宣布启动黄浦江两岸综合开发计划，改造了董家渡长达数公里的棚户区。随后，旧城地块进行了重组和划界，10号、12号和14号地块(居住面积12万平方米)由远洋地产收购，2号、3号和11号地块由浙江华泽集团收购，总面积6.578万平方米。华润赢得5号和9号地块，总面积6023万平方米。

然而，作为先行者，这三家公司的项目都涉及不同级别的拆除和重建任务，这也耗费了大量的时间、精力和成本。在黄埔一号房屋征收办公室，我们还可以看到董家渡12号和14号地块的征收进度公告。

相比之下，中国民生投资于2014年11月收购的董家渡13、15号地块为清洁土地，未拆迁，占地面积126，700平方米，总建筑面积119.9万平方米，质量较好。土地价格为248.5亿元，比当时300亿元的行业估值低了近50亿元。当时有评论说“中国民投轻而易举地进入了董家渡”。

然而，随着历史的发展，绿色空间的进入可能会比任何其他前辈更轻松愉快。

2月14日晚，传闻已久的格陵兰岛终于被政府宣布，并以121亿元的价格获得了中国民生投资有限公司投资的董家渡13号和15号地块。其中，绿地占50%的股份，安信信托占45%，上海外滩投资占5%，该项目完全由绿地运营。仅就价格而言，121亿元人民币甚至比2014年中国民生投资的“成本价”还要低。

此外，与目标公司截至2018年12月31日的总资产453.2亿元、总负债352.98亿元相比，绿地的交易价格仅比目标公司的净资产100.18亿元(不含土地增值)高出20亿元，具有成本效益。

即使按目前的地价计算，记者根据市场估价粗略计算，该项目的地价不低于500亿元，而中国民生投资50%的股权可以对应250多亿元的地价。还没有计算出过去四年中人民投资为项目运营所支付的各种费用。这一次，121亿元易手绿地，甚至略有亏损。

对于此次交易，中国民生投资有限公司上海品牌相关负责人赵静向《镁雕房地产》记者确认了该项目的转让，但“转让价格我不清楚，具体细节将另行公布”。

首批52亿元资金已转入中国民生投资账户

为什么在这个时候可以找到绿色空间？

空的项目谈判一直被压低，而“助火”是两个不容忽视的主要因素。

记者注意到，董家渡项目已被中国民生投资有限公司“出售一次”——2017年，中国民生投资有限公司将其持有的该项目36%的股份和上海杜佳房地产有限公司9%的股份(合计45%)转让给安信信托。当时项目的股权结构是中国民生投资有限公司和杜佳房地产有限公司各占50%，安信信托占45%。

2017年是中国民生投资有限公司债务快速增长、偿债高峰到来的“转折点”。数据显示，2015年至2017年，中国人的投融资规模分别为40亿元、235亿元和95亿元，债券期限大多为三年。

数据来源:风

2018年至2020年，是中国民生投资有限公司偿债高峰期，自2018年下半年以来，中国民生投资有限公司多次报告资金短缺。截至2019年2月1日，上海金融法院网站信息显示，中国民生投资有限公司持有的董家渡金融城股权已开始被司法冻结。此外，2月11日，中国民生投资公司债券“17钟敏g1”创出上市以来的最低价格，两次被上交所停牌；从次日起，中国民生投资有限公司申请暂停“17中国民生”等三家公司债券的竞价交易。引发这场持续低迷的原因是30亿元私人债务的违约。

然而，2月14日，中国民生投资有限公司持有的董家渡金融城股权被解冻。同一天，格陵兰还正式发布公告，接管中国民生投资的董家渡项目。

“事实上，2月13日，第一笔52亿元的款项已经贷记(中国民生投资)，主要用于偿还违约债券。这笔交易也得益于相关部门的推动。”绿色空间向记者透露了“镁雕地产”。

绿地表示，将引领董家渡项目的发展，实现上海核心区重大项目的重点布局，并以此为契机，进一步提升绿地在上海大本营的市场份额和影响力，推动长三角一体化升级。

绿地控股董事长兼总裁张玉良表示，绿地将充分发挥自身发展能力、产业资源和区域布局的综合优势，努力把上海建设成为国际金融中心的新地标。

项目利润空区间可以预期

也许正是因为有了“火中之炭”，绿地才可以低价进入董家渡。

不过，张博也告诉记者，这块地足够大，短期内能够接手的企业屈指可数，所以绿地进入是有一定原因的。

“这次赢得董家渡地块对绿地来说是一笔好交易。它应该首先看到发展前景。”

事实上，董家渡项目位于黄埔区的核心区域，距离东方明珠约3公里。商业项目575，558平方米，住宅126，342平方米。根据原规划，除了配套18000平方米的中央绿地广场、历史保护建筑和滨江文化leisure/きだよ 0号房等文化功能外，项目办公部分将建设4栋甲级办公楼和7栋总部办公楼，商业部分将建设高端购物中心、开放式休闲商业街和超高层五星级酒店。此外，还计划建造八栋住宅楼。

范海和华润早于中国人民的征地，先后建成了范海国际住宅区、该区华润外滩九里、绿城黄浦湾和融创董家渡项目(接管范海12号和14号地块)。

根据方天霞的数据，华润外滩九里和范海国际社区的二手房均价超过11万元/平方米。据传闻，自2011年以来，华润上海公司已就外滩九里的销售金额要求16亿元人民币。

从区域项目的销售市场和当前价格来看，“121亿元的绿地占用成本可以创造空房的利润。”

然而，张博也提醒说，绿地仅占项目股本的50%。虽然它引领着发展和整体交易，但它也需要考虑它没有完全决策权的客观情况。一般来说，绿地接管后，仍然有必要平衡风险和利润，以达到合理的预期。

来源：人民视窗网