都是房地产惹的祸？老牌建造商新昌集团被债权人申请清盘

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恐怕新昌集团无法实现“成为建筑、房地产及相关服务行业的领导者”的愿景。

继拖欠2018年到期的3亿美元票据及2019年到期的1.5亿美元票据后，新昌集团控股有限公司(「新昌集团」)于1月24日宣布已收到债权人的四份清盘呈请书，其中两份为新昌集团全资附属公司新昌建设工厂有限公司(「新昌建设工厂」)，一份为新昌建设工厂(亚洲)。

所谓清算，是指一个法律程序，即一个公司停止生产经营，所有资产(包括机器、工厂、办公室和财富产生工具的财产)在短时间内出售，转换成现金，然后按顺序偿还(分配)未偿债务，然后按照法律程序解散公司的一系列过程。

“在香港，一家公司的清算相当于一个人生命的终结。在清算之前或之后，公司将不会有任何业务活动。”赵胤国际文甘森将其比作时代财经。它进一步指出，在提交清算申请后，下一步是清算和出售资产，这些清算公司通常以低价出售自己而告终。如果资产糟糕到无法变现，与债权人的拉锯战将持续更长时间。

获悉，新昌集团百慕达律师事务所百慕达律师已向百慕达最高法院提议，任命德勤会计师事务所杨、何和德勤有限公司蕾切尔·安·弗里斯比为临时联合清算人。

新昌集团强调，根据百慕达法院法令，本公司董事会将继续管理本公司各方面事务，并行使本公司组织大纲及章程细则所赋予的权力，但相关权力的行使必须由联合临时清盘人监督及监察。

鉴于新昌集团在债权人提出清算申请后的最新进展，以及之前多次未能寻求合作的原因等一系列问题，时代财经致电新昌集团相关负责人了解情况，但截至发稿时，对方仍未回应。

新昌集团成立于1939年，是亚洲最古老的建筑集团之一。香港地铁、港广高铁、澳门威尼斯人度假酒店、澳门四季酒店等一大批标志性项目和建筑都是由它生产的。

2012年，新昌集团除了主营建筑业务外，开始进入房地产行业。不幸的是，原本计划为公司提供新的利润增长点的房地产业务最终落到了空身上，这将新昌集团拖入了资本的深渊。2019年，新昌集团成立80周年，无奈的祝福变成了叹息。

金融危机爆发了

时代财经查看了新昌集团发布的公告，发现新昌集团在2018年5月2日首次披露了可能的违约事件。然后，在5月18日，第一次违约发生，2018年5月18日赎回了3亿美元的8.75%优先票据，但公司没有支付2018年票据托管账户下的未偿基金。

2018年票据违约直接导致2019年1月22日到期的另外1.5亿美元8.50%的优先票据违约，该票据在2019年1月22日到期后也未能赎回。

债务违约后，新昌集团开始陷入清算危机。于2018年8月27日，新昌建设厂收到文健工程有限公司向香港高等法院提交的清盘呈请，因其未能清偿应付的项目基金828.5万港元。

原来，在此次清盘案审理之前，新昌集团与文健项目已达成和解，该清盘案被撤回。然而，经过审理，新昌建设厂的债权人梧州建设有限公司于2018年10月31日再次向香港高等法院提出清算申请。

除梧州建设外，aspect consulting asia limited还向香港高等法院提出了对新昌建设工厂进行清算的申请，但新昌集团并未宣布具体的发生日期。

此后不久，2018年11月7日，新昌集团的另一家全资子公司新昌建设工厂(亚洲)收到了香港高等法院关于厨房无限公司的清盘申请，原因是该公司无法清偿119.5万港元的项目基金。

祸不单行。于2018年12月17日，新昌集团再次收到三份违约通知，涉及一份5.8亿港元的贷款协议及三项股份费用。由于该违约，最终实现作为贷款人和抵押权人，未经新昌集团授权，于2018年12月31日以6000万港元的价格出售新昌建筑设备有限公司的全部股本。

2019年，新昌集团的情况进一步恶化。如果前两次清算申请只涉及新昌集团的建设业务，新昌集团债权人盛杰控股有限公司于2019年1月18日提交的清算申请可以说是致命的，因为盛杰控股是针对整个上市平台新昌集团的。

针对新昌建设厂的两项清盘呈请将分别于2019年1月28日及2019年3月13日进行聆讯，针对新昌建设厂(亚洲)的一项清盘呈请将于2019年1月28日进行聆讯，而针对新昌集团的清盘呈请将于2019年3月20日进行聆讯。

房地产灾难？

新昌集团成立于1939年，是亚洲最古老的建筑集团之一。在建筑领域，新昌集团曾是香港政府认可的公共工程承包商(丙类-无限合同)，以及香港地铁、港广高速铁路、澳门威尼斯人度假村酒店、澳门四季酒店、澳门金沙娱乐场、澳门巴黎度假村等一大批标志性工程和建筑。

专注于建筑业务的局面在2011年被打破。今年11月，新昌集团在辽宁省铁岭市以24.8亿港元收购了一个面积约180万平方米、建筑面积约300万平方米的大型房地产项目(星月南岸)，随后进入内地房地产市场。

2012年9月12日，新昌集团在香港总部发布战略声明:正式大举进入内地房地产市场，在二三线城市建设一系列新型城镇化社区。

新昌建设前董事长王英伟表示，2007年加入新昌集团时，他已经在寻找新昌集团的第二波增长。“建筑业的利润很薄，这一般要靠营业额来抵消业绩，而它对利润的贡献是有限的。此外，建筑业已经到了一个相对稳定的阶段，要想大规模发展可能会非常困难。”

根据年报数据，新昌集团在2009年至2012年期间的营业额分别为34.82亿港元、42.58亿港元、63.81亿港元及88.1亿港元，净边际利润率分别为3.4%、3.7%、3%及2%。由此可见，新昌集团虽然营业额逐年增长，但当时以建筑业务为主的新昌集团赚的钱却越来越少。

据王英伟介绍，新昌集团从2007年开始寻找进入房地产的机会，然后在2008年因金融危机搁浅。2011年局势稳定后，它正式进入。

新昌集团的这一转型方向取决于王英伟的工作经验。时代财经表示，在2007年执掌新昌集团之前，他已经在内地房地产市场打拼了20年。先后在恒基兆业、嘉华国际、瑞安房地产、骏豪集团工作，被称为内地港资房地产企业的“大管家”。用他的话说，我见过所有的高潮和低谷。

新昌集团在赢得辽宁铁岭项目后，于2013年以9.75亿港元收购了北京新年中国购物中心。2014年，该公司以74.51亿港元收购了佛山芭蕾舞剧院雨水口项目。

2015年，虽然王英伟离开新昌集团，但大举进军内地房地产的战略并没有改变，速度明显加快。今年，新昌集团在广州、泰安、山东和天津收购了三个新项目，总成本为24.2亿港元。2016年，为适应公司多元化发展，“新昌建设集团”曾更名为“新昌集团”。

不幸的是，进入房地产行业并没有如期给新昌集团带来新的利润增长点，相反，它让老建筑集团走上了一条“不归路”。首先，6个房地产项目的总购买价格共计133.26亿港元，给新昌集团带来了沉重的债务压力。

在2014年和2015年，新昌集团的净负债比率分别为60%和54%，这是健康的。但自2016年以来，债务开始急剧上升。2016-2018年上半年，新昌集团的债务总额分别为116亿港元、139亿港元和147亿港元，净负债率分别为102%、114%和134%。

根据国内房地产企业的发展经验，单纯举债可能并不可怕，但可怕的是项目不能很快实现。目前，新昌集团持有的六个项目中，除了北京新年中国购物中心在收购初期可以获得租金收入外，其余五个项目仍处于投资阶段。

其中，辽宁铁岭项目原计划于2013年年中开始销售住宅，现已推迟至2018年上半年，目前尚未销售。广州西阳电脑城改造项目原计划于2016年第三季度完成，但具体入住率和租金收入未在2018年中期年报中披露。

佛山项目网点业务于2017年5月29日开业，预计2018年10月将有8.3万套商住公寓满足预售条件，但目前尚无开业消息。截至2018年6月底，泰安项目仍在建设中，天津项目仍处于规划阶段。

新昌集团除了在北京和广州的两个商业项目外，其余四个项目都是大型商业文化旅游项目。然而，与生活和支持商业的国内开发商的发展逻辑不同，曾经在上海新世界成功交易的王英伟从一开始就遵循“先做生意后生活”的理念。

王英伟在谈到辽宁省铁岭市的发展规划时指出，新昌集团的模式是先建景观、先建设施、后建住宅，商业比重很大，有必要将该项目打造成为一个有吸引力的目的地。

即使辞职，林上台，这种发展模式也没有改变。新昌集团在2018年中期报告中介绍辽宁铁岭项目时，仍表示该项目的住宅物业将与分期开放的购物村和水上公园一起在市场上出售。对于佛商项目，奥特莱斯的商业部分也首先开放，而可销售的商业和住宅形式尚未出售。

上海新世界的成功是毫无疑问的。新昌集团在二三线城市的项目希望先完成配套设施，然后再提高房价。然而，理想是满的，现实是非常瘦的。上海新世界的模式并不适用于所有地方。

据时代财经统计，2013年上半年至2018年上半年，新昌集团的房地产开发及投资分配收入总计3.08亿港元。

房地产业务收入很少，核心建筑业务逐年下降。于二零一五年至二零一八年上半年，新昌集团的建筑业务收入(不包括新昌集团)分别为96亿港元、93亿港元、61亿港元及23.88亿港元。

由于投入与产出之间存在严重差距，新昌集团于2016年开始出现亏损，股东应占亏损于2016年为3，950万港元，2017年为7.74亿港元，2018年上半年为7.05亿港元。

与此同时，新昌集团的资金也越来越紧张。从2016年到2018年上半年，公司的现金和银行存款分别为10.39亿港元、11.79亿港元和4.12亿港元。

2018年，隐藏多年的债务上升、连年亏损、资金短缺等问题集中爆发，引发了一系列债务违约和清算申请。

在2018年该法案违约之前，新昌集团曾寻求保利地产和凯撒的帮助，但都失败了。2018年9月，双方签署协议，向北京企业出售6个项目51%的股权。据说第一份总合作协议是在2018年12月5日签署的。然而，新昌集团在正式出售前已收到一份清算申请。

鉴于新昌集团目前的财务状况及其持有项目的发展前景，一些市场分析师指出，新昌集团收到的四份清算申请不太可能撤回。如果是这样，就意味着80岁的新昌将永远退出历史舞台。

来源：人民视窗网