泛海融创大交易 账面价格其实是道“主观题”

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1月21日，泛海控股宣布，公司拟以泛海控股的名义，通过转让项目公司的股权，将北京项目和上海项目以约148.87亿元人民币的价格转让给融创地产。

这无疑是2019年初房地产行业最抢眼的大事件，涉及到的北京和上海的核心房地产资源也是市场上难以找到的稀缺产品。价格无疑是这一交易的核心要素，但在价格背后，这一交易更多的是一个涉及双方当前选择和未来方向的主观问题。

梳理交易双方的公告后，可以发现交易所涉及的北京项目和上海项目的总建筑面积约为130万平方米；交易对价为148.87亿元，目标公司的股权债务为356.17亿元(截至2018年11月30日)，合计505亿元。根据底价，大致可以推断，远洋地产出售的土地约为39，000元/平方米，与北京和上海的核心区域位置相对应，这个价格应该算是经济的。

然而，这种简单的计算方法确实有明显的缺陷。首先，上述地块包括住宅、商业、酒店和写字楼，平均价格难以反映不同业态的价格差异；其次，上海项目还包括一个约40万平方米的待拆除区域。根据远洋控股2018年半年度报告，此次交易涉及的上海项目12#和14#地块仍处于拆迁或初步开发阶段，俗称毛镝或盛迪。如果将拆除和初级开发的资本和时间成本考虑在内，这些地块的隐性成本明显高于净土。

根据现有的公开信息，很难仅从价格水平来判断谁利用了泛海和融创之间的这笔大交易。只有参考两家公司目前的经营状况，结合其长期发展战略，才能得出正确的结论。

正如远洋控股所说，此次交易的目的是建立一个更安全、更好的上市公司平台。一方面，公司房地产业务比重将大幅降低，产业结构将大幅优化；另一方面，公司的资产负债结构将得到大幅改善，公司的负债规模将会缩小，大量现金将会返还，这将有效缓解公司的现金流压力，增强公司的财务稳定性。

另一方面，融创认为，北京项目和上海项目位于一线城市的核心位置，是稀缺的大型优质项目。此次收购将有助于进一步增加公司在北京和上海的土地储备和市场份额。

此外，跨海大桥还有更深层次的战略考虑。去掉京沪项目后，我们可以把重点放在武汉中央商务区项目上，这样更有优势，发展空更广阔，更符合公司未来的发展战略；还可以依托武汉中央商务区，更好地推进公司金融、战略投资、房地产运营和资产管理的对接，落实各业务板块相互促进、共同发展的经营理念，推动公司向多元化经营形式的综合控股公司深度转型。

值得一提的是，卢志强和孙宏斌两位大老板都在商界打拼多年，数百亿的交易在他们的商业生涯中并没有太大的风浪，也很少出错。

来源：人民视窗网