普洛斯点“石”成金：四年时间美国地产价格倍增记

本篇文章2810字，读完约7分钟

据称这是历史上最大的私人房地产交易计划，最终在6月3日被披露。全球私人股本巨头黑石集团(Blackstone Group)计划斥资187亿美元收购一些美国工业仓库网络，并将债务交到glp手中，涉及仓库总面积1.79亿平方英尺(约1660万平方米)。

此次收购的美妙之处在于，四年前，即2014年底，由普洛斯和新加坡政府投资公司组成的财团曾以81亿美元收购美国占地1.17亿平方英尺的工业地产项目。indcor本身是一家完全由黑石集团控制的工业房地产公司。

这次收购意味着普洛丝正式进入美国市场。在接下来的两年里，ProLogis在美国进行了几次收购，总共成立了三只私募股权基金，形成了1.85亿平方英尺的物流地产规模。

接近普洛丝的人士告诉《经济观察报》，百仕通收购的普洛丝在美国的房地产中有相当一部分是在2014年获得的，出售房地产的总成本约为90亿美元。

这也意味着，经过四年的营业额，美国物流地产项目已经为ProLogis及其合作伙伴带来了近100亿元的回报。

出售后，普洛斯在美国持有的房地产数量大幅减少。ProLogis在接受《经济观察报》采访时表示，该公司尚未退出美国市场，将继续在美国拥有800万平方英尺的资产，并将继续开展一些与物流技术和运营相关的业务。

“历史上最大的私人房地产交易”

上述接近ProLogis的人几周前得知了此次收购。此人告诉《经济观察报》，普洛丝可以选择出售资产或打包资产在美国上市，这取决于获得最大利润的一种方式。

据相关媒体报道，安博等国际物流基础设施提供商也参与了此次收购，最终黑石以179亿美元胜出。ProLogis在接受《经济观察报》采访时表示:“我们权衡了所有选择，为我们和投资者选择了最佳结果。”

根据黑石集团披露的信息，该交易是由两家基金共同完成的，其中黑石地产的机会主义房地产基金brep strategy将以134亿美元收购1.15亿平方英尺。此外，未上市的房地产投资信托公司(Breit)将以53亿美元收购6400万平方英尺的土地。

普洛丝回答《经济观察报》说，这次出售的资产来自美国的三只普洛丝基金。根据美国ProLogis官方网站披露的信息，ProLogis在美国通过三只基金拥有1.85亿平方英尺的物流地产。根据ProLogis 2017年年报的数据，截至本财年，prolog is在三只基金中的持股比例约为10%。

这笔交易的价格通常超过了行业先前的判断。物流专家、冠硕企业首席执行官赵晓敏告诉经济观察网，之前预测的交易价格约为160亿美元，而实际交易价格高出近20亿美元。

普罗斯美国地图

2014年，普洛丝的一位股东收到了普洛丝的股东决议，然后告诉股东这将花费很多钱。这位股东告诉《经济观察报》:“当时，我们对刚刚完成融资的ProLogis进行了如此大的投资感到震惊。”

这项投资很快在2014年12月浮出水面。当地时间12月4日，ProLogis官方网站宣布，它已以81亿美元的价格收购了美国indcor公司总计1.17亿平方英尺的工业地产，并正式进入美国市场。为了操作这次收购，普洛斯和新加坡政府投资公司成立了glpusincomepartnersi基金。

英德科尔公司隶属于黑石集团，成立于2010年。2010年，受金融危机影响，美国许多房地产价格进入低谷，黑石集团开始收购大量相关产业。经过多次收购，indcor在美国主要地区拥有并运营1.17亿平方英尺的工业地产项目，包括仓库和批发中心。百仕通之前曾希望通过上市退出，但从ProLogis的收购提供了另一种选择。

上述知情人士对《经济观察报》表示:“这笔交易表明，两大集团对2014年物流地产的未来走势有不同的判断。”

自那以后，普洛斯在美国先后设立了三个基金，glpuincomepartenersii和iii，并相继进行了新的收购——较大的一次是在2015年11月，当时glpuincomepartensii以45亿美元的价格收购了5790万平方英尺的工业地产，值得注意的是，中国人寿也是该基金的有限合伙人之一——并最终在2019年在美国成立了有限合伙人

把“石头”变成金子

上述知情人士对《经济观察报》表示:“这笔交易表明，两大集团对2014年物流地产的未来走势有不同的判断。”

房地产的价值与宏观形势密切相关——房地产本身被视为抵御通货膨胀的重要工具，但除了宏观因素外，物流房地产本身的运作也会影响其价值。

物流地产运营商的能力主要取决于三个方面:一是资本化能力，二是建设能力，三是运营能力。

“最重要的是操作能力。毕竟，融资能力最终取决于项目的回报是否丰厚。所有这一切的基础在于房地产开发商的租金水平和他们可以出租的价格。”

在过去的四年中，普洛斯在美国的房地产价值的快速升值与其房地产经营密切相关。

据数据显示，2014年，indcor Industrial Real Estate的入住率约为90%，而根据ProLogis的2017年年报，其在美国的房地产入住率已达到94%。另一个重要数据是净营业收入。2016年和2017年，普洛斯房地产在美国的净营业收入分别增长了7%和4%。“ProLogis在物流地产方面的运营能力非常深厚。它不仅提供仓储和租赁服务，而且实际上建立了一套完整的配套服务方案。例如，它将告诉客户你应该在哪里，以及通过模型租赁多少个职位是最合理的。”2015年，普洛丝进入美国市场，我们观察到这个市场的扩张。在物流地产快速增长的时期，我们实施了一项影响深远的战略”，ProLogis回应《经济观察报》。

发散再现

ProLogis在美国资产增值的总体背景是美国电子商务业务的快速发展。对配送及时性的需求使得与人群竞争的仓库价值迅速上升。事实上，ProLogis年度报告显示，2016年和2017年美国ProLogis的最大客户是亚马逊，其份额仍在快速增长:2016年为2.3%，2017年为4.5%。

电子商务的兴起也是黑石大规模收购的一个重要原因。根据双方披露的新闻发布信息，黑石地产(Blackstone Real Estate)全球联席总监肯卡普兰(kencaplan)在收购后表示:“物流是当今最有信心的全球投资主题，我们期待扩大现有资产组合，以满足日益增长的电子商务需求。”

四年后，为什么ProLogis和Blackstone在价值判断上再次出现分歧？

赵晓敏告诉《经济观察报》，如果仅从工业层面考虑，很大一部分因素来自普洛斯和黑石的战略重点的变化。

ProLogis对私有化战略体系进行了一些调整。一方面，ProLogis专注于亚太地区，另一方面，其金融思维也变得更加强大。在美国出售资产可以让普洛丝的战略重点更加清晰；黑石集团近年来更加关注物流地产。一个迹象是，黑石集团近年来多次参与国内物流地产的投资，”赵晓敏对《经济观察报》表示。

来源：人民视窗网