海伦堡：一场“最牛散户”的IPO之旅

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海伦堡集团董事长黄赤恒

王泽红乐居金融来自广州

57岁的黄赤恒似乎比实际年龄更年轻、更强壮。锻炼无处不在，即使他遇到面前的横梁，他也会跳起来拉几根单杠。

强壮的体格给他足够的精力来管理他的生意。

黄志恒的赫伦伯格控股公司正在为香港上市冲刺。他是董事会主席兼首席执行官。他和新立控股的老板张元林非常相似。然而，张已经43岁了。

黄赤恒创立海伦堡已经21年了。他抽雪茄，是个低调的人。他是《福布斯》富豪榜上的亿万富翁，但他以纵横股票市场闻名，并被评为“最牛的零售商”。

什么才能赢得资本的青睐？这是任何上市公司都需要回答的问题。

黄赤衡有他自己的独特之处，不是搞两轮驱动，而是“三驾马车”——房地产开发、科技园和商业地产。然而，他希望有机会讲述另一个资本故事。这一次，他故意不把房产证放进去。

许多房地产企业希望2019年在香港上市，但目前还没有消息。由于第一份招股说明书将在半年后到期，海伦伯格于5月2日更新了第一版。

海伦伯格什么时候会收到听证结果？黄赤恒正在耐心等待。

最牛的零售商和“高端国王”

黄赤恒可以买卖股票和建房。

他曾经通过在上海来世开设一个职位和购买新的百宝股赚了很多钱。一些媒体称，他从股票交易中赚的钱比从房地产中赚的多。为了确立海伦伯格在房地产行业的江湖地位，他猛烈抨击产品，赢得了“高端国王”的美誉。像星河湾集团一样，它起源于广东番禺。

对产品的追求可能与黄赤恒的出身有关。早年毕业于番禺县房地产中等专业学校机械制造专业，骨子里有着工匠的精神。

自1998年涉足房地产开发以来，很长一段时间，海伦堡位于珠江三角洲地区的南角。然而，在2016年，海伦伯格开始了战略升级，黄赤恒设定了三年内冲刺1000亿元的目标。

截至2019年1月底，海伦堡土地储备总建筑面积约为2370万平方米，已在珠江三角洲、长江三角洲、京津冀、西部和中部12个省市的33个城市占有一席之地，有122个项目处于不同发展阶段。

根据凯瑞的数据，从2016年到2018年，海伦堡的销售额分别达到185.7亿元、351.1亿元和440.6亿元，在全国房企中分别排名第88、57和61位。这三年的收入分别为142亿元、143亿元和175亿元，年均复合增长率为11%。在sprint上市的新立控股、鳌山控股和中梁控股的复合增长率分别为94.6%、20.1%和221.4%。

在2370万平方米的土地储备中，粤港澳大湾区占40%以上。2月21日，柯睿公布了“2018年粤港澳大湾区住宅企业土壤贮水量前30名”和“2018年粤港澳大湾区住宅企业土壤贮水量建筑面前30名”的名单，海伦堡排名第27位和第17位。根据清单，海伦堡在大湾区的土壤储量价值和建筑面积分别为1017.4亿元和823.6万平方米。

自从粤港澳大湾区被提升为国家战略以来，海伦伯格一直处于领先地位。5月16日，穆迪授予海伦堡“b2”评级，并在报告中指出，海伦堡多元化的土地收购战略足以支撑公司的稳步发展。

有分析师指出，海伦堡控股俱乐部是大湾区地产在澳、港、澳的典型概念股。但其战略布局在不失平衡的情况下，对杭州湾地区和长江经济带持乐观态度。"

父子士兵和“老部长”

像许多房地产企业主一样，黄赤恒正在培养“第二代”接班人。

黄博文，25岁，于2016年2月担任海伦堡总裁助理，协助黄志恒管理公司。他毕业于康奈尔大学，获得理学学士学位。

在提交招股说明书之前，海伦堡的股权主要由黄志恒及其儿子持有，黄志恒持有97.4%的股权，黄博文持有2.6%的股权。经过几轮重组，他将这些股份出售给了黄志恒。目前，黄博文独自拥有广州润源大酒店。

为了在香港上市，海伦堡进行了一些重组。黄赤恒通过蓝安泰克持有海伦堡中国控股有限公司(上市主体)95.99%的股权，通过蓝安泰克持有海伦堡中国3%的股权，蓝安泰克是限制性股票股的提名人。其余1.01%的股权由海伦堡中国的非核心相关人士王涛女士持有。

蓝安特里持有的海伦堡3%的股份是黄志恒给予管理层的股权激励。黄赤衡有一群忠诚的“老部长”，他们中的大多数人都在赫伦堡工作了10多年。两位执行副总裁叶君和戴晓慧分别任职18年和11年。

2018年7月，王涛通过远大集团向海伦伯格增资，以3.37亿元人民币换得1.01%的股权。基于此，海伦堡当时的估值约为333亿元。王涛是在中国有十多年经验的资深投资者，是黄赤恒的好朋友。

减少债务并寻求扩张

丰富的土壤储备和多元化的项目开发渠道使海伦堡保持了较高的盈利能力。全年利润分别为28.98亿元、19.8亿元和22.56亿元，净利润分别为20.4%、13.8%和12.9%。2018年租金收入为1.47亿元，占比0.8%，主要来自创意科技园和商业地产。

然而，与此同时，海伦伯格也面临着财务压力。从2016年到2018年底，海伦伯格的净资产负债率继续上升，分别为69.4%、83.4%和133.7%；未偿贷款总额分别为128.74亿元、205.04亿元和283.08亿元，同期公司现金及现金等价物分别为24.69亿元、45.96亿元和47.78亿元。同时，信托和资产管理融资安排余额分别为64.78亿元、136.45亿元和169.11亿元。

总体而言，海伦伯格的融资成本不高，2016年至2018年的加权平均实际利率分别为8.6%、7.9%和8.8%。贷款总额为303.6亿元，其中一年内短期债务为100.28亿元，而手头现金仅为47.8亿元，现金与短期债务之比不到1: 2。从2016年至2018年，海伦堡的净资产与负债比率分别上升至69.4%、83.4%和133.7%。

在融资中，信托和资产管理所占比例较高，达到58.8%。截至2019年2月28日，海伦堡信托的资产管理融资未偿还总额为人民币177.96亿元。根据招股说明书，信托融资安排的债务偿还期为三年。由此推算，在2019年和2020年，这些高成本信托融资将迎来一个集中偿还期，其中，2019年生效的四项信托融资的成本分别为12.5%、9.5%、12%和13%。

如果海伦堡在香港成功上市，其资本压力将会减轻，资产负债率将会进一步降低。首次公开募股筹集的资金主要用于2021年底前的运营，以及计划扩张以增加土地储备的城市的土地收购。

来源：人民视窗网