上交所13问万通：延期结转增厚业绩？

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北京乐居金融林振兴

俗话说，“河东三十年，河西三十年”，曾经被“万通六君子”所支撑的万通地产早已风光不再。不仅去年净利润下降，今年第一季度亏损1888万元，还再次收到上海证券交易所的询证函。

4月30日，上海证券交易所向万通地产(600246.sh)发出询证函，要求其补充披露2018年度报告中的一些模糊问题。在5月10日之前，解释上述事项并相应修改定期报告。

一方面，万通地产迫切希望向外界展示一个健康的企业财务状况，另一方面，上海证券交易所就像一个“渗透”，层层剥离，在年报中查询房地产业务、战略转型、资金运用等五大方面的13个小项目。

没有新的土地储备房地产业务萎缩

冯仑曾经说过，万通太保守了。"适度踩油门加速是必要的."然而，一步一步来是缓慢的，万通地产仍在30亿至50亿元的收入范围内浮动。

2018年，万通地产实现收入36.45亿元，同比增长10.62%；实现净利润3.27亿元，同比下降8.11%；扣除非净利润只有8990万元，同比下降74.43%。早在十年前，万通地产就已经实现了48亿元的收入。

目前，万通地产的主要业务领域包括房地产销售、房屋租赁和资产管理。其中，房地产销售仍是主要收入来源，2018年贡献收入32亿元。大部分收入来自杭州邦信开发的杭州万通时尚大厦项目，贡献23.08亿元，占房地产销售收入的71.99%。同时，由于存货重估，公司非经常性损益增加了2.3亿元。

一棵大树迎风而上。在询函中，首先对该项目的开发结转周期和存货的公允价值进行了质疑，并要求万通地产说明是否存在递延结转的收入调整情况。事实上，杭州万通时尚大厦项目于2014年获得土地，于2017年底竣工，并于报告期内得到确认。

第二，关于万通收购杭州邦信的问题。去年5月，万通以6500万元人民币收购了杭州邦信10%的股权，持股比例增至59.35%。收购前，杭州邦信董事会由五名董事组成，董事会决议需经三分之二以上多数通过方可执行。然而，万通只派出两名董事，未能形成有效控制。

报告期内，万通地产营业收入同比增长10.62%，销售费用同比下降21.46%。其中，营销费用314.55万元，同比下降95.18%；中介服务费4600.65万元，同比增长82.44%。收入与支出的差异也引起了上海证券交易所对其销售模式的关注，并要求其解释营销费用和中介服务费变化的具体内容和原因。

万通地产房地产业务受到质疑的背后是令人尴尬的现金流。截至2018年底，万通地产经营现金流为3.31亿元，同比下降66.34%，总资产为130.39亿元，总负债为53.59亿元，资产负债率为41.22%。

缺乏现金流的背后是停滞的土地储备和萎缩的房地产。目前，万通地产仅位于河北省廊坊市香河县(运河国际生态城二期)，待开发面积29.28万平方米。据了解，2018年万通没有新增土地储备，上一次征地是在2014年，2015年后几乎停滞不前。

今年3月，万通地产出售了其唯一的土地储备香河项目公司，其房地产开发和销售业务明显萎缩。此外，报告期内，公司将20.11亿元存货转换为投资性房地产和固定资产。

这种转变一个接一个地失败了，大量贷款不断增加

万通曾经有多美？万通于20世纪90年代在海南成立，曾是中国房地产市场化诞生的标志之一。2003年底，该公司的资本和收入均进入中国房地产行业前十名。

从那以后，万通的转型频繁，没有焦点，没有分歧的想法，所有这些都以失败告终。2015年，冯仑告别万通地产，嘉华控股的实际控制人王毅将接管万通地产。嘉华部门上任后，试图将第三产业向房地产服务和房地产金融服务方向转变。

去年7月，万通地产宣布计划以31.7亿元现金收购星恒电力78.284%的股权，并收到上海证券交易所的询证函。同年12月，万通地产宣布终止收购，这意味着其从事新能源的“去房地产化”计划失败。

虽然交易被终止，但交易对手仍有2亿元存款没有归还，这比约定的还款时间提前了不到两个月。上海证券交易所要求万通地产披露与对方沟通的还款事宜、资金占用费金额及具体还款保证措施。

这种转型伴随着房地产业务的收缩，但万通地产仍在增加巨额贷款。年报显示，公司长期贷款23.33亿元，同比增长106%，主要是新增贷款；此外，共有37.6亿元投资性房地产用于抵押贷款。用于抵押贷款的资产金额明显高于贷款规模，这不可避免地会引起上海证券交易所的怀疑。

此外，上海证券交易所也注意到了万通地产的利息收入。根据年报，公司货币资金连续两年下降，利息收入同比增长41.48%，达到2871.09万元。要求公司补充货币资金减少和利息收入增加的原因。

今年2月，王毅将引进战略投资者，并将10%的股份转让给物流地产巨头普洛斯，普洛斯将成为万通地产的第三大股东。然而，转型迷茫的万通能否重建辉煌仍不得而知。

股权转让背后，万通陷入困境，其在上市公司的股份基本处于质押状态。截至2018年第三季度末，累计质押股份分别占嘉华控股和万通控股的99.99%和81.94%，部分股权质押融资即将到期，面临更大的还款压力。

在今年2月的亚布力中国企业论坛上，冯仑嘲笑房地产一直处于春天的事实。万通地产，曾经被寄托在自己的梦想上，现在却离梦想渐行渐远，在转型的过程中不断挣扎。万通地产可能需要花些时间回答上海证券交易所的各种咨询问题。

来源：人民视窗网