西南证券：佳兆业湾区旧改加速释放首次给予“增持”评级

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4月6日，西南证券发布了一份研究报告，首次将凯撒集团(01638)评级为“增持”，目标价从3.53港元上调至4.20港元。

销售实现高增长，结算资源丰富

西南证券研究报告指出，该公司实现了较高的销售增长和丰富的结算资源。2018年，公司实现合同权益销售额700.6亿元，同比增长57%，高于32%的顶级房地产企业平均销售增长率；签约股权销售面积383.7万平方米，同比增长38%。该公司的主要销售区域位于粤港澳大湾区。2018年，公司在大湾区的销售额进一步增长。珠三角地区合同销售额为417.7亿元，同比增长68%。合同销售额占总销售额的比例从2017年的56%上升至60%。同时，2018年，珠江三角洲地区的合同销售面积达到161.6万平方米，同比增长47%。总承包销售面积的比例从2000年开始增加

同时，公司销售区域相对集中，一、二线城市布局不断深化。销售单价继续上升，公司的盈利能力预计将继续提高。2018年，该公司一、二线的合同销售额占97%，同比增长2个百分点。2018年，公司实现合同平均销售价格18261元/平方米，同比增长14%。同时，旧房改造项目的销售对公司的销售额和销售单价做出了重大贡献。2018年，老改造项目的土地集中供应和供应期即将到来，凯撒未来城、平湖凯撒广场和凯撒盐田城广场都将成为深圳的主要销售力量，这将对公司整体销售单价带来更大的带动作用。公司2019年的可销售价值为1580亿元，具有丰富的可销售资源。其中，70%来自大湾区，公司的可销售资源主要集中在一线和二线城市，占可销售价值的94%。该公司2019年的销售目标是875亿元，相当于55%的去污率。公司很有可能成功实现销售目标。

收入稳步增长，融资成本提高

西南证券研究报告指出，公司收入稳步增长，融资成本提高。2018年，集团实现营业收入387.1亿元，同比增长18.1%，毛利率111.3亿元，同比增长24.6%，毛利率28.8%，同比增长1.5个百分点。其中，房地产开发和销售占公司营业收入的95%。2018年，公司实现核心净利润47.3亿元，同比增长304%。

在负债方面，截至2018年底，该公司的净负债率为236%，同比下降64个百分点。随着业务的逐步放开和债务的不断改善，公司的净负债率将继续下降，预计2019年公司的净负债率将降至200%以下。融资方面，2018年末公司加权融资成本为8.4%，同比增长0.12个百分点，主要受融资环境趋紧和市场利率上升趋势影响。从债务结构来看，2018年末公司债务总额为1090亿元，比2017年减少20亿元。

夺取土地，加深土地。大湾区的旧改革项目储量丰富

西南证券研究报告指出，大湾区土地收购继续深化，公司拥有丰富的老储备项目。据统计，该公司的土壤总储存面积为2400万平方米，质量高，成本低。2018年，公司新增土地权益建筑面积332万平方米，平均每平方米土地成本为4759元，相应土地收购价格为157.8亿元。共收购30块土地，其中粤港澳大湾区新增土地权益投资占56%。2018年，公司首次进入海南省三亚市。截至2018年底，公司土地储备总计2400万平方米，占股权的87%，其中大湾区土地储备达到1300万平方米，占54%。在土地储备中，在建和待开发的土地储备占92%，住宅和商业用地储备占总储备的98%，其中住宅用地储备占86%；公司在一、二线城市拥有丰富优质的土地储备，总价值4640亿元，其中大湾区土地储备价值约3370亿元(含旧价值1920亿元)，占总价值的73%。

同时，截至2018年底，公司累计3005.7万平方米的旧房改造项目未纳入土地银行，同比增长25%，其中深圳占31.8%，广州占31.6%，中山占23.3%，惠州占11.4%。此外，还在珠海、东莞、佛山和上海开发和销售了少量旧装修项目。该公司在大湾区有多年的旧城改造和成熟经验。过去10年(2008 -2018年)，老改造项目平均年建筑面积约为94万平方米。今后，公司在将旧改造项目改造成开发建设用地方面具有很强的优势。旧房改造项目具有开发周期长、成本低和地域性的特点。在短期内(1-2年)，公司可实现土地供应和供应项目的可销售面积约220.5万平方米，预计可销售价值为1242.9亿元；中期(3-5年)，土地供应项目的实用面积可达850万平方米，预计实用价值为4484.8亿元；长期(超过5年)土地供应项目可覆盖面积1995万平方米，总长期释放超过1万亿旧货。

西南证券认为，凯撒集团有着丰富的旧城改造经验、丰富的土地储备价值和相对稳定的盈利能力。未来，它将最大限度地受益于粤港澳大湾区的发展红利，释放数万亿的价值，继续巩固其作为海湾地区领先房地产企业的地位。这是一家具有长期投资价值的公司。

来源：人民视窗网