中国奥园拆分物业IPO 郭梓文打了一张健康生活牌

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中国奥林匹克公园主席郭

王泽红乐居金融来自广州

经过半年的等待，郭终于迎来了在港交所再次敲钟的高潮时刻。

2019年2月27日，在香港中部，中国澳远(3883.9)旗下的地产公司澳远健康人寿(3662.9)在香港上市前举行了首次新闻发布会，并正式宣布该公司将于3月18日进行分拆上市。

这无疑是澳远集团创始人郭人生历程中的又一个重要节点。这意味着和他的奥林匹克花园将再次在香港中部留下深刻的印象。

然而，郭并没有出席会议，而是由他的弟弟带领澳远健康生活集团董事长郭回答问题。

奥林匹克公园健康生活在香港举行全球发售新闻发布会

那天，郭心情很好。他详细介绍了即将上市的公司:澳源健康人寿是从母公司澳源集团分拆出来的一个业务板块，主要经营两大业务，一是物业管理，二是商业运营，未来将努力成为多元化的服务提供商。

郭对的未来发展也充满信心。根据招股说明书披露的数据，2015年至2017年期间，奥园健康生活业务运营服务收入复合年增长率达到97.8%，2018年1月至9月收入同比增长155.4%。此外，2015年至2017年，商业运营服务毛利复合年增长率达到96.3%，2018年1月至9月，毛利同比增长近56%。

在这方面，奥源健康生活的结论是，公司的盈利能力非常强，其增长非常出色。

大湾区很好

如果盈利能力继续提高，使其充满信心；与此同时，粤港澳大湾区规划的出台，使得澳远作为本土耕耘者的健康生活，对其上市后的发展持乐观态度。

奥林匹克公园表示，作为最重要的国家区域战略之一，粤港澳大湾区计划的出台给该地区的企业带来了巨大的产业机遇。奥林匹克公园健康生活业务的发展机会很多，预期收入有望高速增长。该公司在香港上市后，将使自己在行业的未来更具优势。

近年来，澳远集团以广州为主战场，大大拓展了其版图。它于2014年首次进入佛山，2015年进入深圳，并于2016年规划惠州，以实现覆盖九个内地城市。根据半年度报告数据，截至2018年上半年，粤港澳大湾区澳源土壤储量为738.01万平方米，占集团土壤总储量的24.59%。

随着这些土壤储备的开发，奥园集团将进一步扩大物业管理区域，以利于奥园的健康生活。根据招股说明书，截至2018年9月30日，奥林匹克公园的健康生活涉及建筑面积约1040万平方米，已分布在11个省的25个城市。

多元化战略布局

物业管理是奥林匹克公园健康生活的核心业务。

根据招股说明书数据，2015年、2016年、2017年和2018年前三个季度的物业管理服务收入分别为1.49亿元、2.25亿元、3.18亿元和3.22亿元；分别占总收入的83.2%、84.7%、72.9%和72.8%。

在其管理的1040万平方米建筑面积中，澳源集团及其关联方的建筑面积达到987.4万平方米，占94.7%；第三方物业管理面积55.8万平方米，占5.3%。

奥林匹克公园健康生活希望通过多元化的布局，进一步丰富其业务范围，巩固关键词“健康生活”。根据招股说明书，澳源健康上市募集的资金将用于收购物业管理服务提供商；投资中医药服务和医疗美容服务；开发和升级在线和离线平台；和营运资金等。

澳远集团董事长郭的女婿陶宇也证实了澳远健康生活的策略。陶宇表示，该公司计划将上市收益的约62%用于收购或投资其他同行，约10%用于收购或投资服务提供商，如中医服务和医疗美容服务；大约12%开发和升级在线和离线平台；大约6%的人开发了功能服务系统。这位25岁的奥林匹克公园高级执行官还透露，未来，奥林匹克公园的健康生活将增加战略收购。

事实上，奥林匹克公园已经有了健康生活多样化布局的痕迹。早在2018年8月，我们就开始与拥有“ppeum”品牌的韩国医疗美容服务提供商在美容服务技能和技能培训、诊所运营管理等方面开展战略合作。此外，我们还与余纯博士和健康160合作。

改善奥林匹克公园健康生活的盈利模式的意图是纸上谈兵。

李兆基一家帮了大忙

住房企业分割自己的房地产部门，独立上市。仅在过去的2018年，就有五家房地产公司分拆其房地产公司，在香港上市。碧桂园、中国海外房地产、雅居乐集团、新城控股和凯撒集团都走了同样的路。

它们在资本市场的估值远高于房地产开发类股。例如，雅人寿上市首日的市盈率为46倍；新城岳已经上市一个多月了，上市第一天的pe是26；凯撒地产上市首日的市盈率为21倍。这一次，澳源健康人寿在ipo首日的pe表现也将非常抢眼。

根据招股说明书，澳远健康生活2017年的总利润为6990万元，从发行价格计算的最高市盈率为37。说明澳远健康生活是按照该房产的平均估价水平定价的，这是合理的，但远低于雅亚人寿的估价(53.47)。当然，相对于地产股的估值水平，它还是高得多。此次分拆和上市将有助于澳远集团筹集资金。

根据最新消息，澳源健康人寿计划以每股3.48港元至4.30港元的价格发售股份，总计1.75亿股，最高募集资金7.525亿港元。公众认购期为2月28日至3月5日。根据招股说明书，澳源健康生活在资本化和全球发售下提交的股份总数将为1.75亿股(假设超额配售选择权尚未行使)，占全球发售完成后澳源健康生活已发行股本总额的25%。

根据这一粗略估计，奥林匹克公园健康生活的市场价值可能在25亿至30亿港元之间，不超过26亿元人民币。

长期以来，香港ipo公司经常引入基石投资者，为市场提供相对可信的参考，并告诉市场，该公司的未来前景充满希望。而这一次，基石投资者成功莲花有限公司被提前引入，作为其成功ipo的稳定器。

根据招股说明书，成功莲花有限公司是由李家杰全资拥有，这是一家致力于投资的公司。对大多数香港人来说，李家杰的名字并不陌生。他是“四叔”李兆基的长子。他目前是恒基兆业的执行董事兼副董事长，近年来一直活跃于投资领域。成功莲花有限公司亦是易居企业集团(2048.hk)首次公开招股章程的基石投资者之一。

来源：人民视窗网