万科再提“活下去” 恒大、碧桂园放大招 巨头都坐不住了？

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2月25日，《万科周刊》发表了万科董事会主席于亮的内部讲话，指出2019年，万科要“汇聚聚焦，巩固提升基盘”，确保万科“活得好、活得好、活得长”。

仅三天后，即2月28日，据报道，自2月12日开工以来，碧桂园经历了大规模的“裁员”，一些部门裁员50%。这一次，裁员影响了总部和地区，范围比以前更广。

同一天，据媒体报道，恒大集团董事局主席许家印在2月27日下午亲自主持了恒大大泉集团销售大会，表示所有待售的住宅楼(包括公寓和写字楼)可享受10%的折扣(受备案价格影响的除外)，商铺可享受20%的折扣。

房地产龙头企业的一举一动往往对行业有很大的影响，更不用说行业内排名前三的房地产企业了。从万科内部讲话，到碧桂园裁员传闻，再到恒大全国降价，房企龙头的调整反映了其对行业趋势的判断。这对行业会有什么影响？2019年房地产市场将走向何方？

排名前三的住宅企业率先行动

2月25日，《万科周刊》发表了俞亮董事长的内部讲话，指出“经济下行压力加大，‘L’趋势尚未见底，宏观形势不容乐观”，并表示2019年万科要“汇聚聚焦，巩固提升基础盘面”，确保万科活得好、活得长。

这一内部讲话也成为当天许多媒体报道的焦点。

针对碧桂园2月28日裁员50%的消息，碧桂园负责人回复《国家商报》记者(微博:nbdnews)，明确表示50%的员工没有被裁，此次“裁员”是组织结构的优化调整。

3月1日，在碧桂园举行的2019年春节后第一次集团管理会议上，创始人杨国强回应了“裁员”的传言，他说:“这绝对不是裁员，我们不容易招到所有人，我们不希望我们公司因为市场情况的变化而裁员。公司将会有很多新的业务，包括机器人、智能建筑、新材料、机器人餐厅、现代农业、凤凰超市等等，这些都需要大量的人才。我相信，到今年年底，集团员工总数将超过年初。”

记者从接近碧桂园的人士处了解到，该地区确实存在大规模的人事调整，这与根据地区表现进行的人员配置是相对应的。如果目标业绩下降，工作人员编制将相应调整。一些地区变化不大，而另一些地区则很悲惨，“优化”的人数达到了1000人。

本报讯记者在恒大官方折扣声明中看到，买家可以享受92%折扣、95%折扣、3万元购物券、赠送家电等多种折扣。恒大集团相关负责人告诉记者，全国项目基本实行统一的折扣标准，不同地区可能略有不同。

房企负责人的调整是什么？

事实上，万科在土地市场上依然不手软。万科曾高喊要“跳出路径依赖和牛市思维”。国家商报(微信号:nbdnews)记者查阅了相关资料，了解到2018年第三季度万科收购的土地数量接近恒大、碧桂园、保利。

根据中原地产研究中心的统计，大多数城市的去城市化速度正在放缓，领先房地产企业的征地速度明显不同。今年1月和2月，万科土地收购总额达到283亿元，居行业首位。

上述接近碧桂园的人士向《国家商报》记者透露，这一“优化”的范围涉及成本控制、投资、运营、设计和财务等多个部门。每个区域的具体优化方式没有统一的标准，即根据区域绩效指标，通过系统考核淘汰编制外的员工，对能力不足的员工进行“优化”。一般来说，一、二线城市有3000万个绩效人员编制，四线城市约有2000万个绩效人员编制。这个系统是今年实施的，但去年没有这样的系统。

记者注意到，碧桂园在优化人员的同时，仍在为新的业务部门招聘人员。一周前，博士林机器人在2019年正式开始全球招聘，涵盖高级管理职位和各种技术研发职位；2018年下半年，农业人才的招聘也增加了农业部门的布局。

至于恒大此次全国降价，记者注意到，恒大实际上每年都进行两次全国促销，折扣不同。与去年同期相比，恒大提供的折扣为88%。转换后，价格下降不明显。

上海中原地产市场分析师卢文喜在接受《国家商报》采访时表示:“2019年全国房地产市场将面临调整压力，作为一线龙头企业，将主动应对，加快资金周转，提高抵御风险的能力。”尽管企业会提出许多口号，但这取决于它们的行动。”

可能引发行业洗牌？

余良在内部讲话中谈到万科的目标时强调，发展方向要明确，主渠道要突出，基础盘要巩固升级。

杨国强在春节后的第一次集团管理会议上表示:我们想成为一家高科技企业，未来的房地产只是多元化业务的一部分，公司已经在精心策划新的业务。

许家印在集团销售会议上表示，所有待售的住宅楼(包括公寓和办公楼)可享受10%的折扣(受备案价格影响的除外)，商铺可享受20%的折扣。

恒大员工全线降价10%

房地产龙头企业的每一个动作都会对行业产生很大的影响，更不用说目前行业排名前三的房地产龙头企业这次不断暴露出新的动作。

该政策咨询研究中心主任张宏伟在接受《商业日报》采访时表示:“短期内，龙头企业将从组织结构、人员和降价中获利，但在未来两三年内。”看，这一行动将给中小企业，特别是私营中小开发企业带来一些问题。”

“龙头企业的第一次调整可能会导致行业的重新洗牌。在行业悲观预期下，部分中小企业可能会进一步陷入财务困境。在未来半年至一年内，龙头企业将在行业下行调整周期中迎来更好的并购机会，尽管这种机会不是主观的。”张宏伟说道。

今年房地产市场将走向何方？

2019年前两个月，尽管房地产市场仍处于低迷状态，但一些城市显示出一些复苏迹象。在一些城市，新楼盘的供应量开始增加，调控政策略有放松，市场各方的热情一个接一个被调动起来，开发商的热情也蔓延到了土地市场。

2月下旬，深圳湾的一栋高端豪宅被买家抢购一空，最低价格超过2000万元/套；北京地区的一家房地产企业推出了“抢滩计划”，每周认购金额达到15亿元；广州一天卖了三块地，收了116亿元。

一方面，宏观经济趋势仍未明朗，另一方面，小羊春的收获似乎指日可待，房地产市场是向左转还是向右转？

国家商报(微博)记者注意到，春节后，南京等城市出台了人才安置政策，楼市调控的“宽松”信号被放大。与此同时，许多新城市集中进入市场，在交易低迷时期积累的购房需求也在近期释放。中介机构借此机会发布了“抢购、抢注、集资”的消息，楼市“小羊春”似乎濒临崩溃。

根据国家统计局的数据，1月份商品房销售价格大幅下降，在70个大中城市中，58个城市新增住房价格上涨，4个城市持平，8个城市下降。二手房价格在17个城市下降，在12个城市保持平稳，并进一步下降到41个城市。

根据张宏伟的判断，今年的销售形势不会太乐观，目前的趋势将继续保持。开发企业将把价格换成数量，降低利润率，并提前还钱以确保现金流。

卢文喜指出，“全国楼市的分化格局依然存在，所以小杨春也会分化。”一些处于压力下的三、四线城市仍面临着去转型的压力。相反，经过一年多的调整，一些一线和二线城市的营业额可能比去年同期有所提高。一方面，它已经积累了一年多，这些积压的客户需要被释放；另一方面，在限价背景下，市场对今年的走势更加谨慎，以价格变动为主流手段，更具成本效益的产品仍将被市场认可。”

中原地产首席分析师张大伟指出，近期市场复苏的原因非常简单，看看2月份的pmi就知道了。市场是回暖还是小阳春取决于第一季度的经济形势。

“目前，企业应该适应市场周期，做出一些调整。当他们自我调整时，会有更多的市场机会。当市场结构迅速变化时，龙头企业可能更有预见性。”张宏伟认为。

来源：人民视窗网