2019区域系列（三）｜ 珠三角及福建：中期粤港澳湾区可高看一眼

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珠江三角洲和福建的城市一直是市场关注的热点。基于粤港澳大湾区发展历史的大好机遇，在城市更新、产业转型升级和城市交通规划发展升级的持续推进下，房地产市场稳步发展，尤其是在深广周边的三个四线城市。2019年可能会出现什么样的势头？

首先，2018年上半年，各条线的监管深化严格，下半年逐步放松

由于城市的政策，每个城市继续深化其调控的基础上，市场需求，同时加快建立住房保障制度，租和购买。今年上半年，监管严格，一线城市广州收紧了公积金、限制贷款并提高了利率；深圳“三价合一”和第二次房改实现了供给多元化；二线城市福州严禁捆绑销售，防止价格上涨；三是四线城市惠州、东莞相继出台并升级了限购限价令。下半年，政策逐步放松，价格限制、签约限制、购房限制基本或定向放松，公积金归集流量正常。厦门、福州等城市也出台了新的人才政策，放宽了安置标准，政策基调转向保持稳定，显示出边际宽松的迹象。

第二，商品房的供求总量和价格总体上有所上升，但城市之间的差异很大

总的来说，商品房的数量和价格都在上升，但城市之间的差异是显著的。14个城市的总供需约为8000万立方米，尤其是交易面积大幅增加，总量同比增长9%。近60%的城市实现了交易面积的正增长，中山市场大幅上升，同比增长135%。泉州和惠州同比也增长了60%以上，而厦门、漳州和汕头同比下降了50%以上，它们的项目普遍不佳。年底，，”

80%的城市房价持续上涨，深圳继续一枝独秀，但平均房价六年来首次下跌。广州受到价格限制放松的刺激，平均价格上涨24%，达到新高，而漳州上涨73%。显然，房价上涨是市场需求不足的主要原因，尤其是在经济基础薄弱的四线城市，房价上涨压力明显削弱了居民的购买力。

资料来源:cric2016

库存和消化周期，五个典型城市是上升多，下降少。特别是厦门的供过于求非常严重，市场低迷在过去十年中创下新低。买家持强烈的观望态度，去化学周期高达40个月，比上个月高出176%；东莞是唯一一个库存略有下降的城市，但由于今年整体供求关系出现萎缩，但供应短缺的市场格局没有改变。

资料来源:cric2016？

第三，土地供应已经反弹，但数量和价格已经下降，底价已经售出，拍卖已经成为常态

2018年，商业用地交易面积达到7316.4万平方米，同比下降14.7%，交易总价为4806.5亿元，同比下降8.2%，表明整体土地市场明显降温。近60%的城市供应量逐月增加，交易量下降。例如，广州今年的供应量超过了1600万平方米。然而，由于房地产市场整体降温，在多元化土地拍卖政策的加码下，交易底价和溢价大幅下降。2018年，保险费率达到近六年。新低点。福州的整体土地拍卖已经从热转冷，厦门的土地市场继续被遗弃。随着监管政策的不断努力，底价交易、二次转让和拍卖现象持续存在，整体升水率持续下降；在深圳，供需、成交量和价格都在萎缩。受城市特色的制约，定向迁移和旧区改造成为主流。总的来说，土地的数量和价格下降，底价交易和拍卖成为常态。

资料来源:cric2016

第四，2019年预判:短期交易量可能继续下降，压力较大。从中期来看，广东、香港和澳门可以高瞻远瞩

在政策方面，从第四季度开始，全国许多城市开始释放放松限购限价令等政策的信号，调控重点从“抑制房价上涨”转向“稳定地价、房价和预期”，广州、珠海也纷纷效仿。预计2019年珠江三角洲和福建地区城市的总体政策基调仍将保持“稳定”，部分放松监管有望成为一个高概率事件。

在供给和需求方面，随着政策预期的放松，广州和深圳将增加上市房屋的供给，交易量将在较低水平上升，房价将在较高水平保持稳定；在厦门和福州这两个二线城市，随着早期地块和新地块相继上市，2019年市场供应将继续保持高位。然而，鉴于市场的严重观望形势，下降趋势仍然存在。预计市场成交量将保持低位，未来房价将保持稳定。将面临回调；在其他三个四线城市，结构分化预计将继续，整体新的供应和需求将继续萎缩，价格将略有波动。然而，由于监管政策的预期放松，下降幅度预计不会很大。

就土地而言，一线和二线城市的供需预计将会增加。为了促进市场稳定和复苏，预计2019年优质宅基地的供应量将继续增加，而高地价项目集中地区的地块供应量将减少，地块的地价将在较低水平上升。第三，在市场低迷和政府财政压力下，四线城市的供求价格将会下调，房企在调整期间将会更加谨慎地进行土地投资。

来源：人民视窗网