平安证券杨侃：后疫情时代房地产行业的“两大背景、六个破局”

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8月11日，由金融部门主办的“大湾区房地产行动与新力量”专题研讨会在深圳召开。这是“后大流行时代房地产开发的思考与实践”系列活动之一。目前，它是中国经济复苏的关键节点，在新的环境下，房地产企业的发展正悄然分化。其中，大湾区房地产圈色彩鲜明，无论是总量还是结构都在不断创新，内部肌理不断升级。研讨会讨论了大湾区房地产企业的行动和变化，以及投资机构对房地产企业经营、管理和发展的“变化和不变”。

平安证券研究院房地产团队常务副总经理杨侃分享了他对“后大流行时代房地产企业如何突围”的看法，并从数据分析的角度介绍了后大流行时代房地产行业的两个背景，以及房地产企业如何突围。

图:平安证券研究院房地产团队副总经理杨侃

说到房地产行业，我们不得不提到政策背景。在年初疫情的影响下，国家和地方政府相继出台了一些房地产行业的相关政策，主要集中在供给方面。杨侃指出，“从驻马店到宝鸡，所有与需求方放松相关的政策基本上都是‘一日游’，所以应该注意的是，房地产行业相关政策的基调并没有放松。”当讨论如何突破这种局面时，更多的人应该坚持“不投机”

在行业背景层面，杨侃补充道:“2019年，整个市场的销售额呈正增长。此外，今年疫情过后的市场复苏也强于预期。很多人认为从数量上看，这可能会成为过去两年的行业高点。不过，从美国和日本的经验来看，结合存量更新、改善和城市化的需要，整个行业的总量在未来10年仍将保持高位，但毛利率水平可能会下降。”

在“留而不投机”的政策背景下，在总量稳定、毛利率下降的行业背景下，住宅企业在寻求突破的道路上有六次突破。杨侃指出,“第一个突破是经营方式的改变。住房企业的战略已经从蹲点转向高周转率。从2017年至2019年前50家房企的征地项目数据来看，蹲点较少，小项目高周转率已成为主流。未来，行业背景基于稳定性。

“第二个突破是从粗放到精细的转变。在地价和房价稳定的背景下，住宅企业之间的利润差异将更多地取决于其成本控制和管理效率，并对其业务发展提出更精细的要求。高周转率可以提高资本利用效率，保持较高的净资产收益率水平。由于过去房价的持续上涨，即使短期房企获得更昂贵的土地，在经历一段时间的房价上涨后，它们仍能获得更好的利润。随着房价的放缓，开发商对征地、叠加融资和高杠杆提出了更高的要求，开发商将更加注重征地质量，单个项目的容忍度将迅速下降，房企将广泛经营。改为精细操作。”

“第三个失败是非市场土地收购。过去，招标、拍卖和挂牌是大多数房企的主要征地渠道。随着土地价格持续走高，为降低土地收购成本，自2014年以来，房企明显加强了其他土地收购渠道，如收购、兼并收购、旧房改造等。同时，通过一、二级联动、商业文化旅游等手段增加非市场征地。在稳定土地价格和稳定住房价格的政策预期下，通过非市场征地获得高质量的土地储备将成为住房企业的重要竞争力之一。”

回城一、二线人气圈已成为近年来房企发展的一大趋势。杨侃指出，“打破第四个游戏的重点在城市圈，一线和二线城市的资源竞争激烈，对高品质产品的需求很高。”第三，虽然四线城市长期缺乏人口和产业支撑，但其地价低于一二线城市，土地供应充足，更适合高周转率的运营模式。一二线的质量和三四线的高周转率将成为未来房企布局的一大趋势。

最后，杨侃从业务多元化和产品质量的角度进一步补充了突破房地产企业现状的做法。杨侃表示:“打破五大格局，从恒大涉足新能源汽车，到大量房地产企业分拆上市，这些现象都反映出房地产企业试图实现业务布局多元化。然而，房地产企业在追求多元化经营的同时，也要注意自身的禀赋，在新旧业务之间找到一个平衡点。从美国和英国房地产企业的发展经验来看，房地产的中期利润/“第六个突破是，在买家需求多样化的背景下，住宅企业应该更加注重产品和服务的质量。具有代表性的优质产品将成为住宅企业重要的核心竞争力之一。"

来源：人民视窗网